澳大利亞500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項目暫停

2015年4月27日，澳大利亞政府發表正式聲明，暫停澳大利亞500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項目。

寬松的SIV投資移民條件向來是移民澳大利亞的投資者最青睞的移民方式，而其中中國人數量一直處于高位。據澳大利亞移民局的官方統計，截至今年1月31日，SIV投資移民項目申請者中高達90.6%來自中國內地。

2012年，澳大利亞移民局正式推出SIV投資移民計劃，申請者四年時間內按規定投資500萬澳元便有資格獲得永久居住權。這500萬澳元的投資中，除了30%的部分指定政府債券投資外，剩余的70%可被用于通過多類型管理基金流入澳大利亞市場。

“由于今年移民澳大利亞人數增加，明顯導致房價上漲，加上澳大利亞怡人的氣候、透明的法律環境以及無遺產稅等因素，地產投資成為這些管理基金最主要的資金流向之一。”在澳大利亞從事房地產開發的尹先生告訴中國房地產報記者。

然而這項自推出以來就備受國內富人青睞的投資移民項目被暫時畫上休止符。澳大利亞移民部部長Scott Morrison去年9月10日宣布澳大利亞政府將禁止SIV申請人進行貸款一類的投資。  

“鑒于SIV的相關政策，相符投資必須是合法且無產權負擔的，通過當地的投資主體購買澳大利亞房產涉及產權模糊，貸款一類的投資違背了重要投資者簽證的規定和其實行初衷，因此澳大利亞政府認為這一類的投資策略是違法的。”尹先生介紹。

據記者了解，2015年針對舊版SIV移民簽證計劃將面臨重大修改，其中新增部分將包括明確規定限制申請者間接投資民用房地產。此外，配合高端顧客需求，澳移民局還將在SIV基礎上退出PIV（高端重大投資者簽證移民項目），最低投資額將升至1500萬澳元。

房產投資渠道變窄

澳大利亞政府對于SIV政策的修改文件預計于7月1日正式出臺，實際上針對非澳國籍的海外購房者違規購買本國住宅項目的行為已經開始實施，而第一個“殺雞儆猴”的對象就是恒大集團董事局主席許家印。

2014年10月，許家印曾經親自來到澳洲以3900萬澳元價格買下了位于悉尼東區Point Piper超級豪宅Villa del Mare。

不過在購房協議上，房屋產權所有人顯示為在澳注冊的公司“金快餐”(Golden Fast Foods)，而這家聽上去和任何一家漢堡店沒有區別的快餐公司只是香港公司“恒大地產集團”在澳大利亞的一個空殼公司。

而澳大利亞房產法規明確規定，外國人不能購置澳大利亞二手房，只能購買新房。

澳大利亞財長Joe Hockey隨后在今年3月初的國會宣布，豪宅Villa del Mare易主過程違反外國人購房監管條例，勒令其中國買家90天內賣出，否則交由聯邦處理。

而許家印澳大利亞房產被迫出售不僅是違規購買澳大利亞二手房的問題，如今澳大利亞政府針對移民投資中資金集中流往房地產市場現象已經開始加以限制。

“你根本想象不到中國人在澳大利亞競拍房產的場面有多火爆，尤其在悉尼市北區的學區房競價會上，最后只有中國人在競價，激動時候甚至直接用中文喊出報價。”尹先生告訴中國房地產報記者。

“如果不控制，會最終導致社會問題，老百姓感覺自己國家是什么有錢人就能過來，還有老百姓買不起，看到文化差別大的移民，最后國家社會穩定會被影響。”長期生活在國外的房地產研究者Henry告訴記者。

根據Core Logic RP Data的數據顯示，悉尼房價在過去的三個月里上漲了7.9%，比去年同期上漲了14.5%。

紛至沓來的投資移民申請人為澳大利亞帶來了大量海外資金，然而大量資金流向澳大利亞房地產市，這被澳大利政府認為SIV政策未起到應有作用，應予以優化。7月1日澳大利亞移民局實施的澳大利亞SIV新政將在投資方式與要求上有所變動，主要體現在：禁止直接投資到房地產項目；限制間接投資民用房地產；管理型基金資產中，民用房地產的比例不允許超過10%。

高端房產需求仍旺

作為配合SIV的計劃，澳大利亞從7月1日起還將推出“高端投資者簽證”計劃（PIV），海外移民申請者投資為1500萬澳元，1年之后就可以獲得永久居留權。

PIV政策細則尚未公布，但日前，澳大利亞邦政府已表明符合投資的有五個指定領域，分別包括食品與農業、開采技術和服務業、天然氣和能源業、醫療技術和醫藥業以及高級制造業。也就是說，PIV需要投資到項目里，并且投資到上述指定領域，投資不再靈活方便，投資風險隨之加大。至于投資資金在期滿后是否有監控期等，這些都需要具體細則出臺后才能獲知。

不難看出，從房地產行業到實體經濟，澳政府希望借此獲得更好的投資經濟效果，而相關報道也顯示相對資金要求更高的PIV必將成為澳大利亞移民的新寵，代替SIV目前的地位。

“不過短期來看，移民投資計劃的修改對澳大利亞整體的房地產市場影響甚微”，地產金融資深評論人黃立沖認為，“很多人投資澳大利亞的房產并不單純是為了移民，有很多人買物業是因為當地的物業有上漲的潛力。”

而相對于整個澳大利亞2500萬人的基數，2014年中國個人買家針對澳房產的投資總額是22億美元。而去年SIV的申請人只有751個獲批，其中很大部分是債券投資。因此SIV的關停不會對澳房產市場帶來特別大的影響。

“即使移民投資房地產受阻，來自亞洲的新晉移民富豪還是會帶動尤其是悉尼、墨爾本這些地區的房價。”尹先生分析。

最直接的數據來自于澳大利亞房地產數據研究機構CoreLogicRP，悉尼房產市場的頂級房產價格自2009年1月以來上漲了58.6%；在墨爾本房產市場高端房產價格上漲了44%。

以悉尼、墨爾本為代表的城市高端地產仍然是移民者的首選置業地區。以悉尼為例，“悉尼學區房所在的北區，長期以來就是置業者最青睞的地區，但是由于地形限制，整個北區新房存量已經告罄，南區逐漸成為新的首選考慮。”尹先生表示。

澳房產的火熱離不開穩定的調控政策和規范的管理模式。憑借著完善的房地產法律和管理體系，澳房產市場被評為世界第一類“高度透明”的房地產市場，是財富人士全球資產配置的利器。

此外，持續的低息也為澳房產的持續“高燒”添了一把柴火。

5月5日下午，澳大利亞央行將官方現金利率下調了25個基點至2%。這個舉動意味著澳大利亞地產市場正享受著歷史最低利率水平。

澳大利亞央行行長史蒂文斯在聲明中承認，董事會已經考慮到降息會對悉尼繁榮的樓市產生什么樣的影響。“盡管其他城市的房價發展趨勢參差不齊，悉尼住房價格持續強勁增長。”

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